Mietzins: Wenn die Altbaumiete über dem Richtwert liegt
Für viele Altbauwohnungen gilt ein gesetzlicher Richtwert. Was darüber verlangt wird, ist nur mit begründeten Zuschlägen zulässig – und genau die sind oft angreifbar. Zu viel gezahlte Miete kann zurückgefordert werden.
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Rechtslage
Richtwert plus Zuschläge – nicht mehr
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, typischerweise bei Altbauwohnungen mit Baubewilligung vor 1945, darf der Hauptmietzins den Richtwert nur um gerechtfertigte Zu- und Abschläge über- oder unterschreiten.
Der Richtwert
Er wird je Bundesland festgelegt und periodisch angepasst; in Wien liegt er seit April 2026 bei rund 6,74 Euro je Quadratmeter. Zuschläge gibt es etwa für Ausstattung, Stockwerk oder Lage – jeder muss begründbar sein.
Der Lagezuschlag
Er ist nur zulässig, wenn die Lage deutlich über dem Durchschnitt liegt. Der OGH verlangt eine Gesamtbetrachtung: Einzelne Lagemerkmale aufzulisten und zusammenzuzählen reicht nicht, und die Frage ist eine Rechtsfrage, kein reines Gutachterergebnis (5 Ob 65/25g).
Die Folge
Soweit der vereinbarte Mietzins das zulässige Maß übersteigt, ist die Vereinbarung unwirksam. Das Übermaß kann zurückgefordert werden – und die laufende Miete sinkt.
Höhe
Differenz mal Monate
Die Rechnung
Zulässiger Mietzins gegen tatsächlich gezahlten – die monatliche Differenz mal die Zahl der Monate, für die zurückgefordert werden kann. Bei einer Überschreitung von einigen hundert Euro im Monat kommen über Jahre erhebliche Beträge zusammen.
Selbst nachrechnen
Die Stadt Wien stellt einen Mietenrechner zur Verfügung, mit dem sich der Richtwertmietzins für eine Altbauwohnung grob abschätzen lässt. Das ersetzt keine Prüfung, zeigt aber, ob es sich lohnt, genauer hinzusehen.
Ehrlichkeit bei Grenzfällen
Wo wir dir abraten
Bevor du Zeit investierst, die Punkte, an denen solche Fälle regelmäßig scheitern:
- Neubau, Genossenschaft, Gemeindebau, Einfamilienhaus. Dort gilt das Richtwertsystem nicht oder anders. Der Klassiker ist die private Altbauwohnung.
- Unbefristeter Vertrag, älter als drei Jahre. Dann ist die Frist zur Geltendmachung meist abgelaufen – selbst wenn die Miete objektiv zu hoch ist.
- Du willst das Verhältnis zum Vermieter nicht belasten. Eine Mietzinsüberprüfung ist ein förmliches Verfahren. Das muss man wollen.
Fristen
Drei Jahre – bei befristeten Verträgen länger
Die Unwirksamkeit einer Mietzinsvereinbarung muss bei unbefristeten Verträgen binnen drei Jahren geltend gemacht werden (§ 16 Abs 8 MRG). Bei befristeten Verträgen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Ende oder Umwandlung in ein unbefristetes Verhältnis – du kannst also die gesamte Befristung abwarten. Die Rückforderung des Übermaßes verjährt dann nach dem Gesetz in zehn Jahren.
In Wien läuft die Überprüfung zuerst über die Schlichtungsstelle der Stadt, nicht über das Gericht – für Mieterinnen und Mieter ist das kostenlos.
Häufige Fragen
Richtwertmietzins
Woher weiß ich, ob meine Wohnung unter das Richtwertsystem fällt?
Grob: privater Altbau mit Baubewilligung vor 1945, keine Genossenschaft, kein Gemeindebau, keine Dachgeschoßwohnung aus einem späteren Ausbau. Im Zweifel prüfen wir das anhand des Mietvertrags.
Kann der Vermieter mich deswegen kündigen?
Ein Kündigungsgrund ist eine Mietzinsüberprüfung nicht. Bei befristeten Verträgen lohnt es sich trotzdem, den Zeitpunkt zu überlegen – deshalb die verlängerte Frist.
Was ist mit Betriebskosten und Wertsicherung?
Das sind eigene Themen mit eigenen Regeln und Fristen. Schick uns den Vertrag und die letzten Abrechnungen, wir sortieren.
Weitere Gebiete
Diese Felder laufen bereits
Online-Casino-Verluste zurückfordern
Wer bei einem Anbieter ohne österreichische Konzession verloren hat, kann die Einsätze in vielen Fällen zurückfordern – rückwirkend über Jahre.
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Kreditgebühren zurückfordern
Bearbeitungsentgelt, Kontoführung, Spesen: Der OGH hat mehrere Bank-Klauseln gekippt. Bezahlte Gebühren können zurückgeholt werden.
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Dieselskandal: Schadenersatz
Der OGH hat einen Mindestschadenersatz von 5 bis 15 Prozent des Kaufpreises festgelegt – und das Auto darf man behalten.
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Flug verspätet oder gestrichen
Ab drei Stunden Verspätung stehen 250 bis 600 Euro zu – unabhängig vom Ticketpreis und zusätzlich zur Betreuung durch die Airline.
Ansehen
Mietvertrag und Quadratmeter reichen für den Anfang.
Wir schätzen, ob deine Miete über dem zulässigen Richtwert liegt – und ob die Frist noch offen ist.